賃貸住宅管理業登録

※ このページは、2026年9月5日時点の一次情報(e-Govの賃貸住宅管理業法・同施行令・同施行規則の現行条文、国土交通省の公式案内)をもとに整理したものです。2021年施行の新しい法律で、施行直後に書かれた解説とは食い違う点があります。参照元は記事末尾に記載しています。

賃貸住宅管理業登録の概要

賃貸アパート・マンションの管理を大家さんから請け負う事業は、賃貸住宅管理業法にもとづく国土交通大臣の登録が必要です。義務がかかるのは管理戸数200戸以上の事業者で、有効期間は5年の更新制。都道府県知事登録という枠はなく、全国どこで営業していても登録先は国です(実務の窓口は各地方整備局)。2011年から告示による任意の登録制度がありましたが、法律にもとづく登録制度が始まったのは2021年6月15日と、まだ新しい制度です。

「管理業」の定義 ― 維持保全とセットでなければ当たらない

法律が言う賃貸住宅管理業は、大家さんから委託を受けて行う①維持保全(点検・清掃・必要な修繕)と、②①と併せて行う家賃・敷金などの金銭管理を指します。条文が「前号に掲げる業務と併せて行うものに限る」と書いているため、家賃の集金だけを単独で請け負っても管理業には当たりません。逆に、自分が所有する物件を自分で維持保全する行為も委託ではないので対象外です。

宅建業免許との違い

宅地建物取引業免許は売買や賃貸の代理・媒介を対象とする制度で、こちらは管理を対象とする別制度です。片方がもう片方を代替することはなく、入居者の募集(仲介)をするなら宅建業免許、管理を受託するなら管理業登録、と両方必要になる場面もあります。ただし宅建業免許を持っていると申請書類の一部を省略できるほか、宅地建物取引士であることが後述する業務管理者への入口のひとつになります。

手続きの難しさ・期間の目安

業務管理者の設置 ― 実質の中心要件

営業所・事務所ごとに1人以上の業務管理者を選任します。なれるのは、管理業務の実務経験2年以上を前提に、登録証明事業による証明を受けた者(実務上は賃貸不動産経営管理士)か、宅地建物取引士で国土交通大臣指定の講習を修了した者のいずれかです。他の営業所との兼務はできません。そして重い規定がひとつ。業務管理者が欠けた営業所では、新たに選任するまで管理受託契約を結べません。人が1人抜けると営業が止まる建て付けなので、後任の手当ては先に考えておく必要があります。

サブリース規制は、登録と関係なく全事業者にかかる

この法律にはもう一本の柱があります。物件を一括で借り上げて転貸するサブリース(特定転貸事業者)への規制で、こちらは登録の有無も規模も問わず、すべての事業者に適用されます。誇大広告の禁止、不当な勧誘の禁止、契約前の重要事項説明、契約時の書面交付が義務で、業者に営業させている勧誘者(提携する建設会社など)も規制対象です。しかもサブリース規制は登録制度より早く、2020年12月15日から先行して施行されています。「200戸未満だから関係ない」は、この柱については通用しません。

登録業者の義務と、200戸未満の任意登録

登録すると、業務管理者の選任、契約前の重要事項説明、契約時の書面交付、家賃等の分別管理(自己の固有財産と分けた口座管理)、帳簿の備付けと5年保存、標識の掲示、そして1年を超えない期間ごとの委託者への報告が義務になります。200戸未満の事業者は登録が任意ですが、登録すればこれらの義務がそのままかかり、違反すれば監督処分や罰則の対象になります。信用のために登録するという判断はあり得ますが、「軽い登録」ではないことは押さえておいてください。

申請方法と費用

申請は電子申請システムの利用が原則で、gBizIDプライムのアカウントが要ります(取得に数週間かかります)。費用は新規と更新で性質が違い、新規は登録免許税9万円、更新は手数料18,700円(オンライン申請なら18,000円)です。更新も登録免許税だと書いた解説を見かけますが、施行令が定めているのは手数料です。

罰則

無登録での営業、不正な手段での登録、名義貸しは1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金(併科あり)です。サブリースの不当な勧誘(重要事項を故意に告げない・事実と違うことを告げる)と業務停止命令違反は6月以下の拘禁刑もしくは50万円以下の罰金。一方、誇大広告の禁止違反は30万円以下の罰金で、業務管理者の未選任や帳簿・標識の違反も同じ枠です。広告より勧誘のほうが重く扱われている点は、解説記事で取り違えられやすいところです。

※ 2025年6月1日に施行された改正刑法により、「懲役」と「禁錮」は「拘禁刑」に一本化されており、賃貸住宅管理業法の現行条文も拘禁刑の表記です。刑期・罰金額は変わっていませんが、ネット上の解説には旧表記が多く残っていますので、参照する際はご注意ください。

豆知識:賃貸管理の制度の来歴

法制化まで10年 ― 任意の登録制度が先にあった

国土交通省の告示にもとづく任意の登録制度は2011年12月に始まっており、重要事項説明や誇大広告の禁止、分別管理といった骨格はこの時点でほぼ出そろっていました。ただし告示は法律ではないため強制力がなく、ルールが及ぶのも登録した業者だけ。検討会での議論を経て法制化されるまでに、任意制度の開始からおよそ9年半かかっています。制度の中身が新しいのではなく、強制力が後から追いついた、という順序の制度です。

是正指導の最多は「説明していない」ではなく「書き漏らし」

登録業者は令和7年度末で10,197社。同年度の全国立入検査168社のうち約7割にあたる118社が是正指導を受けており、最も多い指摘は管理受託契約の締結時に交付する書面の不備(62件)でした。次いで契約前の重要事項説明(43件)、帳簿の備付け(32件)と続きます。中身は説明の不実施よりも、登録番号や入居者への周知方法といった法定記載事項の書き漏らしが中心。制度への違反は、悪質な営業よりも書式の詰めの甘さとして現れるという実態がうかがえます。

まとめ ― 200戸の線引きと、線引きの外にある規制

このページの要点

• 管理戸数200戸以上は国土交通大臣の登録が義務。5年更新で、更新受付は満了90日前〜30日前
• 管理業に当たるのは維持保全と、それと併せて行う金銭管理。家賃管理だけなら該当しない
• 営業所ごとに業務管理者(実務2年+賃貸不動産経営管理士、または宅建士+指定講習)。欠けると契約を結べない
• サブリース規制は登録の有無・規模を問わず全事業者に適用(2020年12月15日先行施行)
• 義務は重要事項説明・書面交付・分別管理・帳簿5年保存・標識・年1回以上の報告
• 費用は新規=登録免許税9万円/更新=手数料18,700円(オンライン18,000円)
• 無登録営業・名義貸しは1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金

登録に向けた第一歩

まず、自社の管理戸数を数えて200戸の線のどちら側かを確認してください。自己所有物件は戸数に入りません。次に業務管理者です。社内に賃貸不動産経営管理士か宅建士がいるかを洗い出し、いなければ試験・講習の日程から逆算することになります。gBizIDプライムの取得にも数週間かかるため、申請の手前で待たされないよう早めに動くのが得策です。サブリースを手がけるなら、登録の要否とは別に広告・勧誘・重要事項説明の体制を整えてください。

参照元(いずれも2026年9月5日参照)
・e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」「同施行令」「同施行規則」(現行条文)
・国土交通省(賃貸住宅管理業法ポータルサイト、業務管理者・登録方法・サブリース規制の各案内、FAQ、賃貸住宅管理業者等への全国立入検査結果〈令和7年度〉)、関東地方整備局(FAQ)
・参議院常任委員会調査室の立法解説資料(制度創設の経緯)
記載は制度の骨格を整理したものです。実際の申請前には必ず国土交通省の案内および管轄の地方整備局にご確認ください。

参考(公的機関):国土交通省(賃貸住宅管理業法ポータルサイト)