宅地建物取引業免許(宅建業免許)

※ このページは、2026年9月2日時点の一次情報(e-Govの宅地建物取引業法・同施行令・同施行規則の現行条文、国土交通省・都道府県の公式案内)をもとに整理したものです。手数料や申請窓口の運用は自治体によって異なる部分があります。参照元は記事末尾に記載しています。

宅地建物取引業免許の概要

不動産の売買・交換や、その媒介(仲介)・代理を事業として行うには、宅地建物取引業法にもとづく免許が必要です。免許を受けるのは会社や個人事業主といった「業者」で、不動産会社の広告に載っている「東京都知事(3)第○○号」のような番号がこの免許です。個人・法人のどちらでも取得できます。なお、大家さんから委託を受けて賃貸物件の管理を請け負う事業は、この免許ではなく賃貸住宅管理業登録という別制度の対象です。

宅建士(資格)との違い ― いちばん混同されやすいところ

宅地建物取引士(宅建士)は「人」の国家資格、宅建業免許は「業者」の営業許可で、別の制度です。ただし両者はつながっています。業者は事務所ごとに、業務に従事する者の5人に1人以上の割合で成年の専任宅建士を置く義務があり、これを満たせないと免許が受けられません。つまり、宅建士がいなければ免許は取れず、宅建士の資格だけでは開業できない、という相互の関係です。事業主本人や役員が宅建士なら、その人を専任宅建士とみなせるため、一人で開業する人の多くは自分で資格を取っています。

知事免許と大臣免許

事務所が1つの都道府県内だけなら都道府県知事免許、2つ以上の都道府県にまたがるなら国土交通大臣免許です。区分は事務所の所在で決まるもので、知事免許だから県外の物件を扱えない、というものではありません。事務所の構成が変わったときは、免許換えの手続きで切り替えます。

手続きの難しさ・期間の目安

免許取得から開業までの流れ

① 要件の準備

継続的に業務を行える事務所を確保し、専任の宅建士(5人に1人以上)を確保します。あわせて欠格事由の確認です。破産して復権を得ていない、拘禁刑以上の刑の執行終了などから5年たっていない、宅建業法違反や暴力系の犯罪では罰金刑でも5年欠格、といった事由があると免許を受けられません。法人の場合は役員などが該当してもアウトです。

② 免許の申請

知事免許は都道府県の窓口へ申請します。手数料は都道府県が定めますが、多くは33,000円です(電子申請だと安くなる県もあります)。大臣免許の新規は登録免許税90,000円で、2024年からオンライン申請にも対応しています。審査期間は自治体・区分により異なり、大臣免許はおおむね100日程度とされています。

③ 営業保証金の供託または保証協会への加入 ― 免許だけでは開業できない

免許が出たら、営業保証金(本店1,000万円・支店ごとに500万円)を供託所に供託して届け出るか、宅地建物取引業保証協会に加入して弁済業務保証金分担金(本店60万円・支店30万円)を納めます。この手続きを終えるまで営業は始められず、免許日から3か月以内に届出がないと免許取消しもあり得ます。負担の軽さから、実務では保証協会ルートが主流です。

営業保証金のしくみ ― 60万円でも守られるのは1,000万円分

営業保証金は、取引相手が損害を受けたときの弁済の原資になる、消費者保護のしくみです。保証協会ルートなら本店60万円の分担金で済みますが、取引相手が還付を受けられる限度額は「その業者が協会に入っていなければ供託すべき営業保証金の額」、つまり本店のみの業者なら1,000万円相当の範囲です。負担は軽く、保護の水準は保たれる建て付けになっています。また業者には、契約が成立する前に、供託所(協会加入なら協会名など)を相手方に説明する義務もあります。

更新の有無と罰則

免許は5年ごとの更新制です。更新申請は満了の90日前から30日前までに行います。期間内に申請していれば、審査が満了日をまたいでも従前の免許のまま営業できます。更新しないまま満了すると免許は失効し、そのまま営業を続ければ無免許営業になります。期限を過ぎた場合の受付の扱いは自治体によるため、早めの準備が安全です。

無免許営業・不正手段での免許取得・名義貸しの罰則は、いずれも3年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金(併科あり)です。名義貸しは、免許のない他人に自分の名義で営業させる行為で、貸した側が処罰されます。法人には最高1億円の罰金を科す両罰規定もあり、無免許での広告・表示だけでも100万円以下の罰金の対象です。

※ 2025年6月1日に施行された改正刑法により、「懲役」と「禁錮」は「拘禁刑」に一本化されており、宅地建物取引業法の現行条文も拘禁刑の表記です。ネット上の解説には旧表記が多く残っていますので、参照する際はご注意ください。

豆知識:宅建業免許の意外な話

免許番号のカッコ内の数字は「何回目の免許か」

「東京都知事(3)第○○号」のカッコ内は、免許の交付回数(更新回数を含む)です。新規なら(1)で、5年ごとの更新で1つずつ増えるため、数字が大きいほどその免許での営業歴が長い目安になります。ただし、1996年より前は3年更新だったので単純に「×5年」では計算できませんし、免許換えなどで数字が変わることもあります。「(1)だから信用できない」と読むのではなく、あくまで目安のひとつです。

かつては個人業者が多数派だった

宅建業は1952年の制定時は登録制で、1964年の改正で現在の免許制になりました。1960年代の宅建業者は7割以上が個人業者で、街の不動産屋さんは文字どおり「個人のなりわい」だったわけです。専任宅建士の設置基準も、当初の「1人以上」から「10人に1人」を経て、1988年から現在の「5人に1人」へと段階的に強化されてきました。免許制度の歴史は、そのまま消費者保護の強化の歴史でもあります。

まとめ ― 人の資格と業者の免許、両方そろって開業できる

このページの要点

• 宅建業免許は業者の営業許可。人の資格である宅建士とは別制度で、5人に1人以上の専任宅建士がいないと取れない
• 事務所が1都道府県内なら知事免許、複数県なら大臣免許。知事免許でも取引は全国で可能
• 免許後に営業保証金1,000万円の供託か、保証協会加入(分担金60万円)を終えるまで開業できない
• 分担金60万円でも、取引相手の保護は営業保証金相当額(1,000万円)の範囲で確保される
• 有効期間は5年。更新は満了の90日前から30日前までに申請
• 無免許営業・名義貸しは3年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金(併科あり)。法人は最高1億円

免許取得に向けた第一歩

まず、専任宅建士をどう確保するかを決めてください。自分で宅建士資格を取るのが独立開業の王道ルートです。次に、事務所の確保と、開業資金の計画(申請手数料に加えて、保証協会の分担金・入会関係費用)を固めます。要件がそろったら、申請先(都道府県の不動産業担当課)の手引きを確認して申請へ。手数料額や窓口運用は自治体で異なるため、必ず申請先の案内をご確認ください。

参照元(いずれも2026年9月2日参照)
・e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」「同施行令」「同施行規則」(現行条文)
・国土交通省「宅地建物取引の免許について」、関東地方整備局(大臣免許の申請・費用)
・東京都住宅政策本部(免許申請の手引)、大阪府・秋田県(手数料の実例)
・不動産適正取引推進機構(RETIO)機関誌(制度沿革)
手数料や受付運用は自治体によって異なるため、実際の申請前には必ず申請先の窓口にご確認ください。

参考(公的機関):国土交通省(宅地建物取引の免許について)