住宅宿泊事業(民泊)の届出

※ このページは、2026年9月2日時点の一次情報(e-Govの住宅宿泊事業法・旅館業法の現行条文、観光庁の民泊制度ポータルサイト)をもとに整理したものです。条例による上乗せ制限など、自治体によって大きく異なる部分があります。参照元は記事末尾に記載しています。

住宅宿泊事業(民泊)の届出の概要

住宅宿泊事業は、2018年施行の住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)にもとづき、住宅に宿泊料を受けて人を泊める事業です。旅館業のような許可制ではなく、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等への届出制で、手続きは原則として国の「民泊制度運営システム」を使ったオンライン届出です。届け出が受理されると届出番号が通知され、これが営業の前提になります。

届出できる「住宅」の要件

対象はあくまで「住宅」です。法律上、家屋内に台所・浴室・便所・洗面設備があることに加え、次のいずれかに当てはまる必要があります。①現に人の生活の本拠として使われている家屋、②入居者の募集が行われている家屋、③随時所有者等の居住に使われている家屋(別荘など)。事業専用の宿泊施設を新たに作る制度ではなく、住宅を活用する制度という建て付けです。

旅館業・特区民泊との違い

宿泊事業には3つのルートがあります。日数無制限で本格的に営むなら旅館業の許可、国家戦略特区の指定自治体(大田区・大阪市など)なら特区民泊の認定、そして手続きの軽さを優先するなら住宅宿泊事業の届出です。どれを選ぶかは、営業したい日数・場所・物件の条件で決まります。

手続きの難しさ・期間の目安

届出の流れ

① 事前確認(ここが実質の審査)

届出の前に、3つの確認が必要です。賃借物件なら賃貸人の転貸承諾(転借なら賃貸人と転貸人の両方)。分譲マンションなら管理規約で民泊が禁止されていないか(規約に定めがなければ、管理組合に禁止の方針がないかの確認)。そして、管轄消防署での消防法令適合通知書の入手です。あわせて、自治体の条例による制限(後述)も確認します。

② 届出書の作成と提出

民泊制度運営システムで届出書を作成し、送信します。添付書類は、住宅の登記事項証明書、設備の位置と床面積を明記した図面(手書き可)、欠格事由に関する誓約書、破産手続に関する市町村長の証明書などで、賃貸・分譲の場合は前述の承諾書・規約の写しが加わります。法人はさらに定款・登記事項証明書などが必要です。

③ 受理・届出番号の通知

行政の確認を経て受理されると、届出番号が通知されます。受理までの日数や事前相談の運用は自治体によって異なります。この届出番号は、後述のとおり仲介サイトへの掲載にも必要になる、事業の要の番号です。

年間180日ルールと、条例の上乗せ制限

住宅宿泊事業の最大の特徴が、人を宿泊させる日数が年間180日を超えないという枠です。これは「営業日数の上限」というより、事業の定義そのものです。180日を超えて営めば、それはもう住宅宿泊事業ではなく、旅館業の許可が必要な世界に入ります。日数の算定期間は「毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで」という、正午区切りの珍しい定めです。

さらに、都道府県等は条例で、区域を定めて実施期間を制限できます。住居専用地域では平日を制限する、学校の周辺で制限する、といった上乗せが各地にあり、内容は自治体によって大きく異なります。「その場所で、いつ営めるか」は条例次第なので、物件を決める前に、所在自治体の条例と窓口を確認することが欠かせません。

家主不在型と、管理業者への委託義務

次のどちらかに当てはまる場合は、管理業務を国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に委託する義務があります。①届出住宅の居室数が5室を超える(6室以上)、②宿泊者を泊めている間、事業者が不在になる(いわゆる家主不在型)。買い物などの日常的な外出は「不在」に当たらないとされ、目安として原則1時間以内(事情により2時間程度まで)と案内されています。ホストが同じ住宅に住みながら泊める家主居住型なら、委託は必須ではありません。委託義務に違反した場合は50万円以下の罰金が定められています。

届出後の義務と罰則

届出後には、旅館業に準じた義務が定められています。届出住宅ごとの標識の掲示、宿泊者名簿の備え付け、床面積に応じた宿泊者数の制限などの衛生確保、外国人宿泊者への外国語での案内、周辺住民への配慮事項の説明と苦情への迅速な対応、そして定期報告です。定期報告は、偶数月の15日までに前2か月分の宿泊日数等をシステムで報告する運用で、宿泊が0日でも報告が必要とされています。名簿・標識・定期報告などの違反には30万円以下の罰金が定められています。

届出をせずに、反復継続して宿泊料を受けて人を泊めた場合は、住宅宿泊事業法ではなく旅館業法の無許可営業に当たり、罰則は6月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金(併科あり)です。虚偽の届出も6月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金と定められています。

※ 2025年6月1日に施行された改正刑法により、「懲役」と「禁錮」は「拘禁刑」に一本化されており、旅館業法・住宅宿泊事業法の現行条文も拘禁刑の表記です。ネット上の解説には旧表記が多く残っていますので、参照する際はご注意ください。

豆知識:民泊制度の意外な話

「民泊」という言葉に、法令上の定義はない

広く使われている「民泊」という言葉ですが、じつは法律上の定義はありません。観光庁の民泊制度ポータルサイト自身が「法律上の明確な定義はない」と明記しています。実務では、住宅宿泊事業(民泊新法)・特区民泊・旅館業の簡易宿所などを、まとめて「民泊」と呼んでいるのが実態です。制度を調べるときは、「民泊」という言葉ではなく、どの法律のどの手続きの話かを区別して読むことが、混乱を避けるコツになります。

仲介サイトは「届出番号のない物件」を載せられない

Airbnbなどの住宅宿泊仲介業者は、事業者から通知される届出番号等を確認できない物件を掲載してはならない仕組みになっています。掲載物件には届出番号が表示され、仲介業者は6か月ごとに掲載物件を観光庁へ報告し、違法物件は削除を求められます。つまり、届出番号は単なる登録記号ではなく、合法的に集客するための鍵です。無届のまま仲介サイトで集客する道は、制度的に塞がれています。

まとめ ― 手続きは軽く、義務は本格的な届出制度

このページの要点

• 住宅宿泊事業は許可ではなく届出制。原則、民泊制度運営システムでオンライン届出
• 対象は台所・浴室・便所・洗面設備のある「住宅」(生活の本拠・募集中・別荘など)
• 年間180日(4月1日正午起点)が事業の定義。条例の上乗せ制限は自治体差が大きい
• 家主不在型と6室以上は、登録を受けた住宅宿泊管理業者への委託が義務
• 標識・名簿・住民配慮・偶数月の定期報告(0日でも必要)などの義務がある
• 無届で泊めれば旅館業法の無許可営業(6月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金)。仲介サイトには届出番号がないと掲載できない

届出に向けた第一歩

まず、使いたい物件について、①賃貸なら転貸承諾が得られるか、②分譲マンションなら管理規約が民泊を許しているか、③所在自治体の条例で区域・期間の制限がないか、の3点を確認してください。この3つのどれかで止まる例が多く、物件契約の前に確認するのが安全です。通ったら、管轄消防署で消防法令適合通知書の相談をし、民泊制度運営システムでの届出に進みます。180日の枠で足りない事業計画なら、旅館業の営業許可(簡易宿所)の検討に切り替えることになります。

参照元(いずれも2026年9月2日参照)
・e-Gov法令検索「住宅宿泊事業法」「旅館業法」「国家戦略特別区域法施行令」(現行条文)
・観光庁「民泊制度ポータルサイト」(制度概要・届出手続・添付書類・管理委託・違法物件掲載の防止)
・内閣府 地方創生(特区民泊)/千代田区・宮城県(定期報告)/福岡県(標識)
条例による制限・窓口運用は自治体によって大きく異なるため、実際の届出前には必ず所在自治体の窓口と条例をご確認ください。

参考(公的機関):観光庁 民泊制度ポータルサイト